高校后勤社会化改革，作为我国高等教育体制改革的战略之举，已在许多高校得到稳步推进，其对我国高等教育的改革和长远发展的巨大影响和强劲推动作用，业已得到全社会的广泛认同。
      然而，有一个突出问题不能不引起我们的关注和重视：相当一些社会物业管理公司对参与高校后勤社会化管理既缺乏理性的思考又没有实际操作的必要准备，其结果不如人意甚至事与愿违。
我们以为：社会物业管理公司进入高校后勤领域，其科学规范管理和优质高效服务必须建立在三个基础上，即--（1）对高校后勤乃至高校文化性质、内涵的深入研究和正确认识；（2）对公司自身员工素质、能力的高标准要求和实际操作的规范化管理；（3）对公司和学校双方关系的科学界定和合理把握。只有基于以上三条，才能创建高校后勤物业管理的科学精神和人文品位。
       常州中天物业管理公司（以下简称中天公司）于2000年通过竞标委托管理南京师范大学（以下简称南京师大）学生公寓等建筑、楼宇。一年来，公司本着追求高校物业管理科学精神和人文品位的宗旨，与学校精诚合作，融洽配合，共同营造高品位的校园文化，以期促进青年学生健康成长。同时对学校后勤社会化管理作了一些探索和制作了一些理性的思考。
一、高校属性的理性探究与物业管理的合理定位
      对对象的有效管理，必须建立在对对象性质与功能的科学认识基础上。
高校是从事高等教育的专门机构，其根本目标是培养社会主义事业的建设者和接班人。作为相对独立、自成体系的社会区域和社会空间，高校自然不同于居民小区、办公楼宇、商贸场地等其它物业管理对象，这突出表现在：
     1）高校的教育属性     各级各类高校作为国民教育的有机构成要素，其教育对象是处于成长期的青年学生（这有别于幼教、小教对象为少年儿童和中学教育对象为青少年学生），其教育内容包括青年学生身心两方面，因而具有促使青年学生全面成长和发展的教育追求和目标。
    2）高校的文化属性     从历史演进的角度（时间之维）看，高校无疑承担着继承、传播并发扬光大人类科学、文化知识的神圣使命；从社会结构（空间之维）的角度看，高校的办学水准标志着整个社会的文明水平，事实上也是一个社会文化追求和文化创造所抵达的标志，体现着全社会先进文化的正确发展方向。高校在人类文化发展中的作用及其在社会文化创造中的地位和功能，决定并赋予了高校深厚的文化内涵和底蕴。
     3）高校的人文属性     以培养人才为根本目的的高等教育，遵循“以育人为本”的根本宗旨，体现着人类的人文传统和人文精神。它关注人（青年学生）的全面发展、健康成长、自主独立，并为这种成长和发展提供有利的条件和良好的环境氛围。
      教育属性、文化属性和人文属性三位一体，构成了高等教育的基本特质。“由外而内”进入高校的社会化物业管理公司，必须对高校的根本属性和基本特质有清醒、深刻和正确的认识。只有对高校教育、文化、人文属性有相当的理解和合理的把握，才能对高校后勤社会化管理有一个正确的认识和科学的理解定位。

      我们认为：进入高校后勤领域的社会化物业管理公司，有其自身的、合情合理的经济目的和利益追求；但它必须将要自身的经济利益的追求同高校的目标融入高校的整体机理之中，即在自身管理、服务的实践操作中渗透教育、文化、人文的特质和内涵，服从教育学生、培养学生、服务学生的高教目标，从而也提高物业管理自身的人文品位。
二、高校属性对物业公司的规定性
      高校的独特属性，即其不同于其它社会区域的特殊性，决定了其对进驻的物业管理公司除有一般物业管理共性有要求外，还有其特殊的教育功能的要求。换言之，高校的属性决定了其对高校后勤物业管理的特殊性。这种特殊性我们可以归纳为如下几方面：
       第一、利益目标上的特殊性。物业公司是作为独立核算的经济实体进入高校，但其经济、管理、服务的总体思考、思路和一切实践行为均应自觉与高校教育、教学工作的整体目标、方向和要求相适应，并积极而富有成效地配合高校工作，从而使物业管理工作也成为高校培养人才工作的有机组成部分。因此，进驻高校的物业公司必须主动将自身的管理工作融入到高校全盘工作的结构之中，成为高校整体工作的活跃因子。
      第二、素质要求上的特殊性。高校的人文品位对物业公司的人员和队伍素质提出了更高的要求，这是对物业公司的一项挑战，也是物业公司自身创造管理品牌的良好而难得的契机。管理对象的文化水平要求管理者有相应的文化水平；低素质的人员和队伍无疑无法适应高校物业管理的要求。因此，进驻高校的物业公司理应将自身员工和队伍的较高素质要求作为思考重点。

      中天公司对此的主要操作要点是：1、以高标准的条件选聘员工作为进入高校物业管理的人选，招聘人员兼顾学历层次和实践操作能力两方面；2、坚持上岗前的职业培训，严格要求和规范，并进行多种形式的考核和考试；3、坚持常抓员工的在职进修、岗位考核和工作评价，公司实行严格的提拔优秀、淘汰差劣制度，并视员工的业绩实施奖励。
      第三、原则上的特殊性。参与高校后勤管理的物业公司，其一切管理、服务活动和操作，均应遵循以人为本的根本宗旨，坚持管理育人、服务育人的基本原则，以文明、规范为准则。这同样是由高校的教育、文化和人文属性所决定的基本要求。教育的对象是人，教育的目的是为了人的全面发展；管理者，包括进入高校的物业管理公司及其人员，理应将教育的理念贯彻于其全部的管理操作之中，由此建立基本物业管理与教育管理并重的物业管理模式。
       如在对南师大学生公寓的管理中，中天物业公司重视公寓文化建设，着眼于学生长远发展，努力使公寓成为学生修身养性的园地、和睦共处的家园、探索求知的殿堂、展示才华的舞台。我们还密切关切大学生的心理健康问题，在公寓举办“心理聊吧”，及时疏导学生心理郁闷，使他们在关爱、理解的氛围中成长。
总结上述三点论说，我们认为：高校的基本属性要求进驻的物业管理公司以提高自身素质为基础，以服从、服务于高校教育、教学全局为核心，以管理育人、服务育人为宗旨，提升物业管理的科学精神和人文品位，营创培养人才的良好文化氛围。
       三、学校与物业公司关系的科学理解

      “由外而内”进入高校的物业管理公司，作为一个外来“因子”，其与学校关系的合理建构非等闲小事，从根本上说，它关涉高校后勤社会化改革的成败。对两者关系，双方必须有科学的认识和把握，并将这种科学认识贯彻进双方工作的实践过程之中。
我们认为，学校与物业公司的关系具有以下特点--
      1）基于合同的平等法律地位     通过招、竞标并订立了相应法律协议的学校与物业公司，两者业已构成了平等的法律关系，它们各自履行自己的法律责任并承担相应的后果。这一点众所周知、无庸赘言。
      2）基于共同管理对象的目标同一性     无论学校还是进驻的物业公司，其面对的管理及服务对象均为青年学生，其工作性质和功能均具教育特质，因此，双方工作具有共同的目标指向和归宿。在教育青年学生成人成才这一根本宗旨上，学校与物业公司双方的努力是一致的，由此双方应该也必须相互配合、齐心协力、同舟共济，构成紧密合作的关系。
      3）基于共同目标的操作通融性     通过管理、服务而教育青年学生成人成才的共同目标，要求学校和物业公司在各自的工作、活动中以相互协调、协作为原则。具体说来，1、学校应尊重物业公司运作的自身规律、规范和科学程式，尊重物业管理的行业法律、法规；2、物业公司应遵循教育、教学规律，自觉领会并积极服从学校培养人才的整体思考和部署；3、涉及双方的有关教育、教学、管理、服务举措和活动，双方应该事先通气、协商，进行过程中应密切协作，不相互推委。
正由于对学校与物业公司两者关系有科学的界定和理解并将这种理解贯彻于实践操作之中，中天公司与南京师大一年来双方合作愉快，有力的

      促进了学生管理的教育工作，为学生的成人成才提供了优质的服务，制造了良好的人文氛围。
    但同时我们也必须清醒地看到：我国高校后勤社会化改革尚属起步阶段，事实上存在有许多问题和难题，需要我们作进一步的探索和努力。放眼未来、任重而道远。我们在推进高校后勤社会化改革方面虽作了一些有益尝试和探索，但仍有许多问题需进一步的思考和探索，需要我们做出艰苦的努力，唯有如此，才能使我们的工作做得更好。